不動産会社に支払う管理料の相場は?管理委託必須な理由と効率よく探す方法

不動産投資を始めてアパートやマンションを買った。
賃貸用不動産を相続した。

いざ賃貸経営を始めてみると、分からないことが山のように
出てくると思います。

けれど急ぐのが、不動産の賃貸管理について。

管理を不動産屋さんにお願い(委託)する場合の管理費の相場や、
気を付けたい管理会社、不動産管理会社探しについて。
同じくゼロから不動産賃貸経営を始めた経験から
まとめています。

1.不動産会社に支払う管理料の目安と仕組み

不動産の管理費の算定目安は、主に月額家賃となっていて
月額家賃総額の●%(+消費税)という形で設定されるケースが多いです。

管理委託費の相場は、土地柄など個別事情もありますが…
一般的には月額家賃の5%~10%です。
10%なのは、一部屋あたりの賃料が安価な場合に多いです。

また家賃と共益費(管理費)を入居者さんからいただく場合、
共益費を含めた金額に対し、5%などのパーセンテージがかかってきます。

該当の管理費ではおおよそ、以下3点を対応してもらえます。

  1. 入居者対応(空室募集、トラブル対応、入退室業務)
  2. 建物対応(建物や設備の修理交換対応)
  3. 家賃集金代行(家賃や建物共用部分電気代の集金代行)

ちなみにアパートの場合、月に数回行う日常清掃はオーナー持ちですが、
管理費の中には含まれず、実費が月額別途かかります。

この「一般的な内容」を基準に、サービス内容を比較し
5~10%より安いか高いか。
また委託サービスの内容もヒアリングしていきながら、
管理会社を決めていきます。

管理費については、人によってこの「月額家賃のたった5%~10%」をケチって、
自分で募集や集金、トラブル対応をする自主管理
仕切りに推奨する人がいます。

自分がお勤めしながらの賃貸経営だと厳しいでしょうが、
まあ家族が対応してくれればいいやって考え方です。

管理委託費は果たして、削って自分や家族で
自主的に管理するべきなのでしょうか…?

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2.管理費は高い?管理委託をする大きなメリットと考え方

私は不動産投資の経験上、お金を支払ってでも
プロに任せるべきだと考えています。

賃貸用不動産のオーナーとは規模を問わず、事業経営者だからです。
自主管理をどうしてもしたい人なら、それも一つの方法です。
けれどどうでしょう?自分で賃貸管理したい人って多いですか?
自分の時間は有限ですよね。その時間を一番稼ぐことに使うのであれば、
基本的に管理のプロに任せること。それが費用対効果的にも損しない方法です。

もっと言ってしまうと…たとえ自分が不在でも、
賃貸経営の現場の問題に対応できる仕組みを作ることこそが
賃貸経営者として当然の責務だからです。

物件管理、中でもトラブル対応は一定のノウハウが必要です。
入居者さんの困ったに即座に対応することで、住居環境をより良くして
長く住んでもらうことが結果的に賃貸経営の成功に繋がる訳です。

修理対応の図

自主管理(自分で対応)しても、自分の物件の範囲でしか
管理ノウハウは蓄積されません。

またお勤めしている場合だと、即座に対応することは難しいでしょう。
ましてや旅行でいないから、何かあったらガマンしてくれと
入居者さんにお願いできますか?
私なら大家さんにそんなこと言われたら、怒って退去します(# ゚Д゚)

家賃集金にしても、家賃を払わない入居者さんに大家さんから直接頼むって。
一度の振込忘れならまだしも、あえて払わない悪質入居者もいるかもしれません。
集金を行う「会社」から連絡があれば、
相手の反応も対応も違うかもしれませんよね。

管理会社にどこまで依頼するかは人それぞれだと思いますが、
私は賃貸経営を経験してみた結果、
賃貸管理という実務は到底、自分では対応できないと感じました。

管理会社は数多くの賃貸経営のトラブル対応を始めとした実務を
賃料の1割未満で請け負ってくれます。いわば賃貸経営のパートナー!
仲間を探すつもりで不動産近くの、管理も行ってくれる不動産会社を訪問。
来店してみて担当者とお話をし、賃貸経営のサービス内容や費用を確認して
相場観を養うことが大切です。

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3.不動産管理をお願いするにはどうしたらいい?

自分が貸したい(貸している)物件の最寄り駅に行き、
賃貸管理を行う不動産屋さんを探していきます。

もし最寄り駅になかったり、車社会が中心のエリアの場合。
近くの大きな駅で探すか、
車で30分以内で行ける不動産屋さんをピックアップ。
不動産を貸したい旨伝えて、詳細をヒアリングしていきます。

電話か訪問かについては、管理を行う会社は現場対応で忙しく、
電話だけでも丁寧に答えてくれることも多いです。が、
管理業務全般が見えている人(偉い人)が不在ですと…
的を得た回答も得られなかったりで。
後日アタックする必要があるかもしれません。

私は最初は電話でヒアリングをしつつ、
現地の最寄り駅に行き「大家さん待ってます」的な看板を頼りに
不動産屋さんを訪問したりもしました。

けれど土日はもうてんやわんやな状態が伝わり…
行くのも申し訳なくなりました(汗)

かと言って、平日に近くの不動産屋さんを一軒一軒まわるなんて、
できない人の方が多いかと思います。

そんなあなたが取り入れたいのが、一回の問い合わせで
複数の不動産管理会社さんから、
想定家賃の目安を得られるサービスです。

口コミや実績、問い合わせ数やセキュリティを比較した結果、
マンション貸すドットコムが人気な模様。
マンション貸す.com

マンション貸すというネーミングですが、
マンション一室を貸すだけでなく、アパートやマンション一棟はもちろん。
戸建(自分が住むところを貸したい)も、問い合わせは可能です。

便利なサービスなのに、お値段は無料。
怪しい…でしょうか?大丈夫ですよ。

マンション貸す.comが提携している不動産会社さんから
紹介料をもらうビジネスモデルなため、問い合わせする側は
一切費用はかかりません。

このビジネスモデル(サイトで紹介型)は、税理士さんや弁護士探し、
転職やリフォーム会社まで!
同じ様なサイト(利用者が無料で複数を比較検討できるサービス)があるので、
決して怪しくもないです。
ごく普通ですよ^^

ただ、自分の個人情報も入れるので、確かなサイトを選びたいところですよね。

マンション貸す.comは2015年以前から運営していて、
利用者満足度も95%。
一度のウェブ上の問い合わせ(約一分)で最大6社から
想定家賃の回答や管理内容の提案が来ると評判です。
「高く貸したい。早く貸したい。」というニーズに答えているようですね。

マンション貸す.comのページに入り、
自分が貸したい物件の情報、貸し方、個人情報を入れていくだけです。

不動産の近くにある管理会社からメールや電話などで連絡が入り、
想定家賃も教えてくれます。

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管理料の相場と管理委託までのまとめ

  • 不動産管理委託の相場は家賃の5%(入居者対応、集金業務)+日常清掃
  • 賃貸経営で大切なのは入居者へのサービス。プロに家賃の1割以内で任せるなら安いと考える
  • 不動産管理をお願いするには、一括問い合わせサービスが比較検討できて良い

不動産管理会社は賃貸経営のパートナー。
こうしている間にも、入居者さんへの急な対応が必要かもしれません。

時間は限られているので、貸す(貸している)人は
探しは
どのようにすればよいのか疑問にも感じますよね?
またオリンピック2020年に向けて、
ただ貸すことだけが正解なのでしょうか?
そのあたりの損しない戦略も併せて考えていきましょう。

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