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管理会社を変更する前に…失敗しないための3ポイント

空室管理会社変更

管理している3物件の管理会社を変更しました。
ところが結論から言えば、大失敗!
満室にならないまま、3月の繁忙期終了を迎えそうです。

賃貸用不動産を購入する時点で、従来の管理会社を継承するか
新しく管理会社と契約したものの…
思うようにいかなく、かえって賃貸経営がつらくなることがありました。

そんな失敗体験談から、管理会社を選ぶ際の重要な3ポイントを
まとめます。

管理会社変更ってどうやるの?即断即決で痛い目に…

当初は売買時に管理条件だった管理会社(A社とします)に、
お任せしていました。

ところがA社で管理を任せていると、全体の3割ほどなのですが、
短期入居(入って1年ちょっとの退去)が繰り返されました。

管理会社A社自身では賃貸付けはほとんどせず、
他社(客付業者)で成約することが多かったです。
もしかしたらA社関連の物件は、短期目的の人が多いのか?と疑念。

またA社は収支報告書のミスが多く、大雑把。
大雑把については私自身も自信がありますが、そんな私でも
あーあ、って思う程、ミスが多いのです。

そんな時ダイレクトメールが届くようになりました。
他が管理しているアパートの登記簿を調べて、所有者宛てに
管理を任せてみませんか?的なDMです。

管理会社からの営業

そこで現管理会社、B社に出会います。
B社は地元系の管理会社。担当営業さんに来てもらい、話を聞きました。
さすが、賃貸のプロ、違うね!って印象。
A社からB社(自社)に変更するオーナーさんも増えてきているとのこと。
入居者探しも賃貸専門店舗がいくつかあるので、かなり力入れているらしい。
B社にお任せすることを、その場で決めてしまいました。

管理会社の引継自体は簡単です。
新管理会社と賃貸管理の業務委託契約を結ぶだけ。
旧管理会社へは、新管理会社の方で行うとのこと。

管理業務委託契約書

とは言えども日頃お世話になっている、管理のA社。
担当さんにお電話して、B社に変える旨をお伝えしました。

管理会社を変更してどうなったのか…?失敗談の数々が明らかに

当時空室のある3物件の管理をB社に変更し、賃貸管理媒介契約書に押印。
さあ、急いで賃貸付け頑張りましょう!ってところで、
さっそく雲行きが…

今まで契約まで行っていた人は、どうやら
新規管理開拓担当の営業さん。
入居付けをメインで行うという担当者を伴っての再訪問。

その入居付け担当者の第一声に度肝を抜かれました。
それは…

家賃高すぎますね…もう1万下げてもらわないと…
広告費も2倍にしましょうっ!(ニコッ)

え?家賃下げるだけの提案しないって、ダイレクトメールに書いてあったじゃん?

証拠↓コレ!!!

家賃下げばかり言う管理会社

呆れた目で固まるだけ…
そりゃ、家賃下げは一番楽できるでしょうよ?
賃貸付けは…
けれどオーナーのお財布事情は考えているのでしょうか?

結局2ヶ月弱限定のキャンペーン価格として、1万円引きを了承。
市場よりも安いんだから、キャンペーン終了まで決めるように懇願。

ところが結局何もないまま、1ヶ月のキャンペーン期間が過ぎ去りました。

そうでなくてもこのB社(新管理会社)…
窓口になる新規営業さんと、賃貸付け担当、はたまた退去立会いの
担当者と色々な人間から、ごちゃごちゃと連絡が来ます。

最悪なのがコスト意識のなさ。日常清掃の費用が高い!!
日常清掃についてはその後自社で、もっと安くいいお仕事してくれるところを
見つけられた位の価格です。
個人で探したんですよ?リーズナブルで丁寧にキレイにしてくれて!

日常清掃

なのに、4000戸も管理している管理会社経由で
個人手配よりも高い日常清掃費用とか…正直言ってあり得ません。。

何かあれば修理やら消耗品やら、オーナーの懐を痛めることばかり
平気で言います。ナンダコレハ??
ある時明け方の4時に目が覚め、怒りで眠れなくなりました。

今どき「都民ファースト」だの、「アメリカファースト」とか言いますが、
新管理会社B社は決して「オーナーファースト」なんじゃない!
自社ファーストの典型例でした。

賃貸付けの弱い会社に管理を任せたことの悲劇

新規営業担当を呼びつけ、度々のクレームを申し上げました。
家賃市場より下げても結果が伴わないこと、
日常清掃から修繕まで費用が高いこと、
色々な担当者からあちこちに連絡くることなど…
(情報整理に疲労困憊でしたので…)

そこで管理課の経験長い上長の方が、私達の担当者に。
仕事ぶりもテキパキしてしっかりしてそう。

時も12月、賃貸市場最大の繁忙期が迫っています。
ひとまずこの繁忙期を見て判断する旨決めました。

賃貸客募集能力に欠けている点は繁忙期では致命的なので…
物件現地近くを周り、賃貸募集だけ委託できる会社を見つけて開拓。
募集は管理会社の他に2社、同時に走らせることにしました。

ところが繁忙期も終了間際…
満室とは程遠く…
絶景が売りの部屋は、かれこれ半年空いています…
管理会社が決めたのは2部屋、他社で1部屋。
家賃は市場に合わせているので高くはない。
安い位という意見もありました。

けれど決まらない…
あり得ません。

管理会社を変えると決めたら肝に命じたい3ポイント

今回の私達の管理会社変更の失敗は、大きく3つあります。
それぞれのポイントをまとめていきます。

1.管理会社選びに一番大事なのは賃貸客付力!

入居率97%はウソだった…?↓

空室管理会社変更

今回なかなか部屋決めできない管理会社にあたり、
一番のダメージは収支です。
何の商売でもそうですが、売上がないことには経営は成り立ちません。
市場よりも安価な家賃設定して決められない時点で、
その会社は難があるとしか言いようがありません。

ちなみにこの「賃貸客付力」とは、管理会社独自を見なくてもよいです。
管理会社の先の、賃貸専門の会社が決めてくれても良いのです。
ただこの場合、図面を作る管理会社の情報が間違っていると、
とことん信頼度の低い物件となり、空室期間が長くなります。

まあこの図面に関しては、A社もミスはけっこうあったのですが…
だいたいどこの管理会社も多忙なため、掲載広告や図面については
言わないと見せてくれません。
必ずこちらにも共有するよう、都度依頼した方がよいです。

賃貸募集図面

この点、建物管理メインの会社だと、賃貸顧客側の会社とは
利害関係が一致。ライバルにならないので、頑張ってくれる
傾向にあると思われます。

2.管理会社変更は一発で決めない!即断即決は怪我の元

管理会社変更って、正直簡単に出来ないです。
オーナーと管理会社間は、さほど面倒なことはありません。
ところが入居者には面倒をかけることになります。

それが、建物管理変更の署名押印ならびに
振込先の変更が生じることです!

管理会社を変える場合、引継期間というものが生じます。
今回の例だと、A社からB社に変える場合。
書類や振込先だけではなく、一般的な問い合わせについても
A社かB社かで混乱を招く場合があります。

そのため、管理会社は一社だけで決めるのはダメです。
失敗した時のダメージが本当に大きいので…
可能な限り複数社話を聞き、ちゃんと管理をできているか?
賃貸付けはどのように力を入れているか?
それぞれ比較検討する必要があります。

チェックリストを作って、穴埋め的に話を聞いていくのがお勧めです。

そんな複数社も…?という場合は、インターネットで家賃査定を
複数の管理会社にできるサービスがあります。
マンション貸す.com

マンション貸すとありますが、マンション一室から戸建、一棟モノも大丈夫です。

問い合わせをするとしばらく電話やメールが続きますが、
色々と比較検討をして、悩んだ末に決めた一社であれば…
私達みたいに失敗はしにくいと思われます。

3.管理会社変更は少しずつ変えていくこと

投資でもよく言われることですが、少しずつ始めるって大切なんですね。
管理会社の変更も同じこと。

2.と少しかぶりますが、管理会社はそうしょっちゅう変更できません。
じゃあいざ選んで、失敗だったら??
全物件を預けた場合、ダメージがハンパないです。

可能なら一室から、無理なら一棟から少しずつ変えること。
空室が多い物件から変えるのがセオリーかと。。
今の管理会社の不満もよく分かります。
一刻も早く変えたい気持ちも、本当に理解できます。

けれど管理会社は、賃貸経営の大事なパートナーです。
もしかしたら、近々決める新管理会社より、もっといい管理会社との
出会いもあるかもしれません。

現管理会社へのいらだちをぐっと抑え、少しずつ変えていきましょう。

管理会社を変更する前に…失敗しないための3ポイントのまとめ

  1. 管理会社の第一条件は客付力!賃貸付けの能力を見極めること
  2. 管理会社変更は頻繁にできないので即断即決せず複数社検討
  3. 管理会社変更する時は、少しずつ換えていくこと

複数の管理会社に一括で問い合わせできるサイトです。
とにかく連絡を取って、一社一社きっちり吟味することですね!

私自身、新管理会社の失敗で物件周辺周って一社一社話を聞きましたが、
労力がハンパなかったです(じんましん出ました…)。

管理会社への不安や不満は、自分の行動でこそ乗り越えられます。
出来ることから始めてはよいのでしょうか。
マンション貸す.comの公式サイトを見てみる




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