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マンションやマイホーム、売るか賃貸か迷ったら考えたいこと

不動産貸すか売るか

賃貸用物件を購入して賃貸に出して家賃収入を得るのが、
いわゆる不動産投資です。
不動産に投資をして賃貸に出す事業では、パートナー選びが全て!

不動産の売買を仲介してくれる会社、管理業務を行う管理会社に、
融資先である金融機関、税務や会計を預ける税理士さんなど…

この中で一番重要で長きにわたってお付き合いが続くのが、
管理会社と呼ばれる、管理をお任せする不動産会社。

そんなお話に普段馴染みのない人にとっても、ある日突然
賃貸管理のできる会社を探すことになるかもしれません。。

せっかくの不動産を売るか賃貸に出すか悩む3つのケース

不動産投資をするつもりがなくても、止むを得ない事情で、
賃貸に出すか売るか悩むケースがいくつかあります。

中でも多くの人が経験する可能性があるのは、以下の3つの場合ですね。

  1. マイホームを買ったのに転勤になってしまった
  2. 不動産(家、賃貸用アパートやマンションなど)を相続
  3. 離婚しそう(or考えている)だが、マイホームをどうするか

1.のマイホームはわりと身近なお話に感じるかもしれませんが、
相続や離婚で不動産をどうするか、悩む人が急増しているようです。

相続の場合は相続税を支払う期限が決まっているので焦りますし、
離婚の場合は、精神的にも早く解決したいものです。

売るという選択肢の場合、売価がローン残債を上回ればよい方です。
が、ローン残債以上で売れないと…
ローンだけが残ってしまいます(T_T)
タワーマンションや新築マンションのマイホームに多いケースなのだとか。

一方、離婚で財産分与して自分名義のマイホームが手元に残ったとしても。
家族が減って広々となったマイホームは広すぎる。
離婚の思い出残るマイホームは精神面で、続けて住めなくなることも。
この場合、自分は安いお家に住んでマイホームは賃貸に出し、
家賃収入をもらうという方法もあるわけですね。

特にエリアによっては、ファミリータイプの賃貸物件が少ないエリアも。
戸建だと特に、ペットを買いたい家族にも人気があるようです。

不動産を貸そうと思ったら、管理会社は本当に必要なのか?

不動産を貸すことを検討した場合。
管理会社にお願いせずに、自分で賃貸管理する方法もありますね。
ただ結論から言いますと、管理してくれる不動産会社は絶対必要です!

もし知り合いやお友達で、自分(たち)の不動産に
住んでくれる人がいれば、話は早いのかなーと思われます。
賃貸契約を結んで毎月家賃を支払ってもらい、
ヘルプコールが来たら大家として対応する。
家賃収入がまるまる入ってきます。儲かるよねー!!

けれど、そんなケースはすごくレアだと思います。
例え自分で管理しても、家賃滞納やクレーム対応で、
揉めることがあったら気まずいですね。人間関係が破綻してしまう。

こんなケースでも、賃貸管理をしてくれる不動産会社が入っていれば、
トラブル対応は不動産会社が行ってくれます。
ありがたいですね。お金で買えない価値があるってまさにこのこと。

ということで、不動産を貸す場合は管理会社を探すのがもはや必須かと。
賃貸管理をお願いすると賃貸管理費用は、
月額賃料の5~10%が相場と言われています。

管理する不動産会社は、およそ3つの仕事を請け負ってくれます。

  1. 賃貸募集業務(空室になったら入居者を募集、契約する)
  2. 賃貸管理業務(入居者からの依頼やクレーム対応)
  3. 家賃収集代行業務(入居者から家賃を集めて、費用引いた額を大家に振込)

管理会社に任せたら、家賃の収支明細と家賃振込を毎月確認するだけ。
年末に確定申告をするだけです。
確定申告も税理士さんに委託すれば、忙しい日々何も手間はありません。
賃貸管理をまるまる委託できますね。

    不動産貸すだけだよね、自分でできないの!?

自分でできなくはないけれど、一言で言えば本当に大変です!!
特に2.の管理業務に関しては、雨漏りとか鍵紛失とか…
即座な対応を求められるケースがほとんどです。
仕事しながら対応できますか?

私の大家仲間でも、最初は自分で管理をするものの…
対応の遅さで長期入居に繋がらなかったり、真夜中に電話来たり…
結局みんな、不動産管理会社にお任せしています。

専業大家さん&管理命みたいな人は別として、
不動産を貸すことを検討するなら…
管理のプロの不動産会社にお願いする方が、
入居者にも自分自身にもプラスです。
素人が対応しても入居者さんに迷惑もかけますし、
餅は餅屋とは言ったもので…

私も何社かの管理会社にお願いしていますが、
到底自分じゃ対応できないトラブルを色々と解決してくれます。
あれだけのことを早急に対応してくれるなら、
家賃の1割未満の管理費は安いものです。

不動産を売る?土地だけでも有効に使ってみる?

不動産を貸すか売るか。ここは一番の考え所かと思います。
アベノミクスから東京オリンピック2020にかけては、
不動産を買いたい人も増えています。
今ある不動産を思ったより高く売れたという声も、ちらりほらり聞きます。

不動産を売ると、お金が入ってくるという最大のメリットはあります。
ところが個人不動産の売却には税金がかかりますね。
保有期間が短い場合だと、売却益の半分近くが税金で持って行かれることも。

また土地建物固有の状況に応じては、売りに出すよりも
今ある土地を活用するというプランもあります。

    今ある不動産をうまく使う事例

  • 建物を手直しして賃貸に出す(戸建賃貸など)
  • 駐車場経営(時間貸しor毎月貸し)
  • 一度更地にして集合住宅経営

いずれも家賃収入というインカムゲインを生み出す手段です。
インカムゲインということは、売却益のような
キャピタルゲイン(一過性の収入)よりも
安心感を感じる人も多いのではないでしょうか。

いずれにしても物件個別、所有者個別の事情があります。
不動産のプロにそれぞれのケースも併せて、相談するのがおすすめですね。

不動産のプロ、プランや管理をお任せする不動産会社はどう探す?

不動産近くで、管理業務まで行う不動産会社を一社一社訪れたり、
電話問い合わせをして探していくのが通常です。
管理費や管理サービス内容、どれだけの込み入った内容を相談できるかは
各社違うので、一件一件ヒアリングが必要です。

けれど最近は、インターネットで一括査定してくれるサービスがあるんですね。
これははっきり言って便利です!

査定相談をネット上で一度申し込みをすると、
大手不動産会社から地元の不動産まで…
そのエリアに強い複数の不動産会社から見積を取ったり、
提案を受けることができるサービスなんですね。

仕事が忙しくてなかなか自分から、不動産会社の訪問ができない人には
本当に便利なサービスだと思います。

私も不動産会社を実際に探しまわりますが、
大手の不動産会社と地元ならではの会社。
長所短所がそれぞれにあります。
また、賃貸に出す不動産のエリアごとに、
管理業務や賃貸相場に強い不動産会社があります。

そこでネットの一括査定サービスで、
色々なタイプの不動産会社に簡単に問い合わせ。
賃貸の管理会社を探し直して、空室がやっと埋まったり、高く売れたり。
家賃アップや管理費が削減できたケースも多いのだとか。

不動産一括査定サービスをうまく活用する3つのポイント

不動産一括査定サービスは、インターネット上に必要な項目を入力します。
自分の個人情報、不動産の情報を選択式で入力していくので
早い人では1分、どんなにかかっても10分足らずで登録できます。
私的な情報を入力するので、セキュリティ強いサービスが良いですね。

問い合わせをすると、
1週間~10日(と言っても実際場合によっては翌日?!)ほどで
不動産会社から電話やメールでご連絡があると思います。

そんな流れの中で、
有効に不動産一括サービスを使う3つのポイントをまとめました。

  1. 電話連絡先は携帯電話を入れてこまめに確認する
  2. いい不動産会社&担当者探しをするんだと考える
  3. ひと通り材料が出てから売るか貸すか有効活用するかを決める

1.については問い合わせをすると翌日から連絡が入ってきます。
そのためにしばらく電話が来るんだと心構えておき、
できれば自分が出やすい電話番号(携帯など)を入力するといいかと思います。

2.については今あるマンションや自宅をどうするかだけではなく、
自分がある程度信頼できる不動産屋さん、
担当者を探すんだと考えることがよいのかと思います。

人生長いです。たとえ今回売る(手放す)決断をしても、
どこかで不動産に関する相談をしたいと思う可能性があります。
不動産会社も得意分野は色々ですし、何より担当者との相性もあります。

一度人間関係が築けると、自分の住居環境も含めて
よりよい提案をしてくれるものです。

3.については経験値的には、一ヶ月もしない間に
ある程度想定家賃やプラン、査定価格など材料が出揃うかと。
貸すか売るかなどの方針が、ある程度導き出せると思います。

何もしないであれこれ考えるよりも、相場を知っている人の
意見を集めて判断すればよいのだと思います。
実際にほとんどの一括査定サービスは費用はかからないので
リスクは限りなくゼロに近いと言えます。

今ある不動産をどうするかを解決してくれる一括査定サービス

ここで色々あるいわゆる一括査定サービスを比較検討。
不動産投資家ならではの目線で
おすすめのサービスをまとめておきます。

    私の考えるオススメポイント

  • サイトまわり(入力項目など)がしっかりしているか
  • 多くの人が問い合わせをした実績があるか
  • セキュリティ面で問題なさそうか

※サービス名をクリックすると公式サイトが開きます

パターン1:今ある不動産をうまく使いたい(賃貸経営型)

不動産を貸したり、今ある不動産をうまく有効活用するためのヒントを
相談できる不動産会社を探します。

 サービス名

 特徴

 スマイスター
 (土地有効活用)

 土地やアパートを相続したけれど
 誰にどう任せればいいか分からないって人におすすめ。
 売却査定と同様、日本最大級のサイトであること
 プライバシーマークも取得している会社なので安心です。

 マンション貸す.com

 アパートやマンションを賃貸に出したら
 どれくらいの家賃になるかを
 簡単に見極められるサービス。
 マンションとあるけれど、
 戸建やアパートマンションでもOKです。
 大手の不動産会社、地元の会社のバランスを見極めて
 ユーザーが混乱しない範囲(3社)を
 選んでくれています。
 思ったより高く貸せた、転勤など短期型の賃貸にも
 対応できたなど、満足の声も実績も多いサービスです。

パターン2:今ある不動産を売って現金に変えて運用したい(売却型)

オリンピック2020までの相場で、一度土地建物売却して
その資金運用を別途考えるというパターンです。

一円でも高く売れるために、売却を相談できる会社を探します。

 サービス名

 特徴

 スマイスター
 (売却一括査定)

 不動産を売ったらいくら位になるんだろう…と
 思う人におすすめ。
 大手不動産会社だけでなく、中小の地元に強い会社とも
 取引が多いサイトです。査定実績もトップクラス!
 Pマーク取得しているので安心感もあります。
 査定価格だけでなく、相場も知れる。
 高値売却の実績も豊富。

 マンションナビ.com
 (売却一括査定)

 
 マンションを売る場合の一括査定サイト。
 全国エリアOK、1日1万人以上の人が
 一括査定を申込むという
 マンモスクラスのサービスになります。
 土地戸建の場合は姉妹サイト(土地戸建ナビ)が
 同様のサービスを受けられます。

 不動産査定オークション【さてオク】
 (東京・神奈川・千葉・埼玉の売却)

 不動産を早く売りたい人向けの、2016年に出てきた新サービス。
 通常の売却査定は仲介してくれる不動産業者さんを探し、
 価格査定。
 売却の媒介契約書を交わした後で、
 売却募集活動が始まります。
 
 この不動産査定オークションはそもそも、
 買主となる不動産会社に売却査定を出し、
 複数の不動産会社からのオファーを持つ。
 早期売却につなげるサービスです。

 価格が決まったら買主と直接売買契約を結ぶので
 仲介手数料は0円。
 不動産の仲介手数料=売買価格の3%+6万円+消費税
 かからないので、その費用を他のことに使えます。
 
 売りに出した情報が表にも出ないので、
 周りの人に知られず自宅を売りたい場合にも
 使えるサービスです。




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